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Quanto si dirà ha carattere solo e puramente informativo e
di larga approssimazione. La tassazione dei trasferimenti
immobiliari, infatti, comporta un calcolo spesso complesso
e che necessità di un'approfondita conoscenza delle leggi
fiscali in materia. Solo il notaio potrà darvi una risposta
certa. E' opportuno, pertanto, per evitare sorprese, chiedere
un colloquio col notaio affinché vi illustri le diverse ipotesi
e vi evidenzi la cifra effettiva da versare allo Stato. Abbiate
presente, inoltre, che il notaio vi richiederà normalmente
l'intero importo delle imposte al momento della stipulazione,
dovendo egli versarlo all'Ufficio del Registro entro venti
giorni. Le imposte relative ad una compravendita variano da
caso a caso. Del tutto sommariamente, possiamo dire che ne
esistono di due tipi: ordinaria; con le agevolazioni per la
prima abitazione. Nel primo caso, qualora il venditore sia
un privato, si pagheranno: imposta di registro con aliquota
al 7%; imposta ipotecaria con aliquota al 2%; imposta catastale
con aliquota all'1%. Quindi complessivamente il 10% del valore
dichiarato nel rogito di compravendita. Si tenga presente
che la legge permette alle parti di dichiarare nel rogito
notarile come corrispettivo un importo pari o superiore al
valore catastale (meglio se leggermente superiore) senza che
si possa incorrere in alcun tipo di accertamento da parte
dell'Amministrazione Finanziaria (in ogni caso, è opportuno
concordare col notaio l'importo da dichiarare come corrispettivo,
con l'avvertenza che dichiarare un importo minore di quello
effettivamente pagato costituisce un evasione fiscale, con
tutte le conseguenze previste dalla vigente normativa). Di
conseguenza se il corrispettivo dichiarato è di 100.000.000
si pagheranno complessivamente 10.000.000 di imposte. Qualora
vi foste fortemente demoralizzati, potrete sempre accedere
alle agevolazioni per la prima abitazione. Esse potranno essere
richieste alle seguenti condizioni, che dovranno esserci tutte:
a) che si tratti di casa di abitazione non di lusso (secondo
la legge! Quindi non preoccupatevi, a meno che non compriate
una villa con parco e piscina...); b) che l'abitazione da
acquistare si trovi nel territorio del Comune nel quale l'acquirente
ha la residenza; oppure ove svolge la propria attività lavorativa
(sempre che ciò sia documentabile); La legge permette che
l'acquirente possa prendere residenza nel Comune (si badi
bene, non nell'abitazione stessa) ove si trova l'immobile
acquistato entro un anno dalla stipula (purchè ciò sia dichiarato
nell'atto di acquisto). Attenzione, però, perché per la detraibilità
degli interessi passivi del mutuo sarà necessario adibire
la casa acquistata a propria abitazione principale entro sei
mesi trasferendovi, pertanto la propria residenza. c) non
essere, al momento della stipula, titolare esclusivo o in
comunione col coniuge del diritto di proprietà o di usufrutto
(uso, abitazione) di altra casa di abitazione nel Comune ove
si risiede (od ove si intende stabilire la propria residenza
entro un anno dalla stipula); d) non essere, al momento della
stipula, titolare neppure per quote, anche in regime di comunione
legale, su tutto il territorio nazionale, del diritto di proprietà
o di usufrutto (uso, abitazione) di altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni
per la prima abitazione. Le agevolazioni si applicano anche
alle pertinenze (cioè: autorimessa, posto auto, cantina) purché
siano poste a servizio dell'abitazione principale e limitatamente
ad una sola per ciascuna categoria (cioè: un solo posto auto,
una sola un'autorimessa e una sola cantina, anche se tutte
e tre presenti). In questa ipotesi le imposte sono ridotte
alle seguenti: imposta di registro con aliquota al 3%; imposta
ipotecaria in misura fissa (250.000 Lire); imposta catastale
in misura fissa (250.000 Lire). Attenzione poi alla decadenza
dalle agevolazioni (con conseguente pagamento della differenza
d'imposta, oltre alla sanzione della soprattassa del 30% e
gli interessi moratori) in cui si potrà incorrere: - se non
si prende la residenza entro un anno dalla stipula; - se si
vende l'abitazione nei cinque anni dalla stipula senza acquistarne
altra con le agevolazioni entro un anno dalla vendita medesima
Dal gennaio di quest'anno, infine, si ammette la detrazione
di quanto pagato (sia per imposta di Registro che per IVA)
per la prima abitazione poi venduta - non importa quando -
dall'imposta di Registro (e non dall'IVA!) che si deve pagare
per l'acquisto di una nuova prima abitazione. Il discorso
sembra astruso, ma si semplifica con un esempio: se Tizio
ha acquistato nel 1990 una prima abitazione pagando 4.500.000
lire di imposta di registro, ha poi venduto quella abitazione
e ora ne acquista un'altra - sempre che si tratti di prima
abitazione - e deve pagare 5.500.000 lire di imposte, egli
potrà detrarre dalle 5.500.000 lire le 4.500.000 lire pagate
nel 1990 e, quindi, pagherà solo 1.000.000. Si precisa che
le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa sono
in vigore dal 1982 per quanto riguarda l'imposta di registro
e dal 1993 per quanto riguarda l'IVA. Pertanto, l'acquisto
fatto precedentemente non dà diritto al credito d'imposta.
Qualora, infine, il venditore sia un costruttore si applicherà
l'IVA ( a seconda dei casi del 20%, del 10% o del 4%, oltre
alle imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali). La
finanziaria per l'anno 2000, infatti, ha ridotto al 3% l'aliquota
per l'acquisto prima casa ai fini dell'imposta di registro
ma non ai fini 'IVA.
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