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L'immobile
che viene venduto deve essere conforme alle vigenti leggi
urbanistiche.
Si tratta di un aspetto che non può essere in nessun modo
sottovalutato per i notevoli riflessi economici che ne derivano.
Ciascun fabbricato, per poter essere costruito, necessita
di un apposito provvedimento comunale che ne autorizzi l'edificazione.
E' la licenza edilizia (fino al 1978) o la concessione edilizia.
Per ottenere detto provvedimento, il progettista ha dovuto
depositare presso l'Ufficio Tecnico del Comune ove è posto
il fabbricato, il progetto cd. esecutivo del medesimo. Durante
l'attività edificatoria, l'impresa dovrà eseguire in ogni
particolare il progetto approvato e allegato alla concessione
edilizia (salvo eventuali varianti approvate a loro volta
dal Comune).
Una volta ultimata la costruzione, essa andrà denunciata al
Catasto, presso il quale verranno depositate ulteriori planimetrie,
una per ciascuna unità immobiliare (appartamento - autorimessa
- etc).
Pertanto, avremo tre diverse rappresentazioni di un immobile,
che dovranno tutte coincidere tra loro:
quella reale derivante dallo stato di fatto (cioè la casa
come la vedete);
quella derivante dalla planimetria allegata al progetto e
reperibile presso l'Ufficio Tecnico del Comune;
quella derivante dalla planimetria catastale.
Tuttavia, potranno derivarci problemi solo nel caso che la
situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto
sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto (per es.:
ci sia un balcone ora verandato; ci sia una stanza in più;
ci sia un soppalco; sia sostanzialmente diversa la distribuzione
degli spazi interni, etc).
Tutti questi lavori potrebbero essere stati eseguiti sulla
base di una nuova concessione o una speciale autorizzazione,
oppure potrebbero essere stati eseguiti senza alcun "permesso"
e poi condonati (vi è stato un condono nel 1985 e un altro
nel 1994).
Oppure, ancora, effettuati senza alcun provvedimento e mai
condonati.
In quest'ultimo caso, potremmo dare brutte sorprese all'acquirente
sia nel caso voglia effettuare lavori nell'abitazione che
necessitano di un provvedimento urbanistico, sia qualora voglia
vendere l'abitazione acquistata. Infatti, a seconda della
gravità dell'abuso potremo trovarci di fronte ad un bene addirittura
incommerciabile (cioè non vendibile!), oppure, nei casi meno
gravi, ad un bene che, per essere regolare deve essere oggetto
di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune.
Nell'attuale sistema legislativo, si prevede, infatti, che
il venditore abbia solo l'obbligo di dichiarare sotto la propria
responsabilità, nel rogito notarile, la conformità urbanistica
dell'immobile. Ma il più delle volte egli stesso non è al
corrente dell'effettiva situazione urbanistica o la sottovaluta.
E' importante ricordare che tutti gli eventuali oneri sarebbero
a carico dell'attuale proprietario.
In altri ordinamenti, come quello inglese, si prevede esplicitamente
che un tecnico visiti la casa e ne rilevi ogni anomalia in
un'apposita relazione, da sottoporre a giuramento e da consegnare
all'acquirente e all'avvocato (sollicitor) che rogherà l'atto
di vendita.
E' pertanto buona norma effettuare attraverso un ottimo tecnico
(normalmente un geometra) il controllo della regolarità urbanistica
dell'immobile e, eventualmente, provvedere a proprie spese
le conseguenti pratiche di regolarizzazione.
Si tratta, ad ogni buon conto di materia assai complessa,
nella quale la normativa nazionale si interseca con le prescrizioni
regolamentari comunali e con la prassi locale. Affidatevi,
pertanto ad un ottimo tecnico di vostra fiducia e seguite
i suoi consigli, spesso frutto di esperienza e di pratica
nel settore più che di pedissequa osservanza delle disposizioni
di legge.
Per quanto attiene, infine, alla planimetria catastale, essa
potrà essere cambiata in ogni momento mediante la presentazione
di una semplice domanda di variazione da parte di un tecnico.
Essa, comunque, comporta la spesa dell'onorario del tecnico,
la quale sarà a carico del venditore se la variazione è necessaria
per riportare la situazione catastale in perfetta coincidenza
con quella catastale.
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